住宅購入の負担を軽くする 「住宅ローン減税」や「すまい給付金」をしっかり活用しよう

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この記事を書いた人 えの
2018年8月28日

多くの人にとって、住宅は人生で最も高額な買い物です。少しでも支出を抑えようと消費税率10%への引き上げ前に、住宅を購入したいと考える人もいるでしょう。でも慌てて決める必要はありません。消費税率引き上げ後でも、税率が増えた分の負担を軽減できるよう「住宅ローン減税」「すまい給付金」「贈与税の非課税措置」などの制度が用意されています。




1.住宅購入を支援する3つの制度


「住宅ローン減税」「すまい給付金」「贈与税非課税措置」で住宅購入の負担を軽減


商品やサービスを購入する際にかかる消費税の税率が、平成31年(2019年)10月から、現在の8%から10%に引き上げられる予定です。
住宅の取引の場合、消費税は土地価格にはかかりませんが、個人間売買による中古住宅を除き、建物価格にはかかります(コラム1)。
価格が何千万円にもなれば、税率2%の差は、数十万円から場合によっては100万円を超えることもあるでしょう。そうした負担増を避けるため、住宅購入を考えている人の中には、「消費税率が上がる前に」と購入を急ぐ人がいるかもしれません。ですが、慌てて決める必要はありません。
住宅購入の負担を軽減するための「住宅ローン減税」「すまい給付金」「贈与税の非課税措置」などの国の施策が、平成33年(2021年)12月まで利用できます。これらを使えば、消費税率引上げ後の負担増を減らすことができます。場合によっては、5%時と大差ない程度まで負担増を抑えられることもあります。
住まい選びは、自分や家族の快適・安全な暮らしを左右する大事な選択ですし、多くの方にとって住宅購入は一生に何度もない高額な買い物でしょう。これらの負担軽減策の利用も含めて検討し、自分や家族が十分に納得できる物件を選んでください。
次の章から、これらの施策について説明します。



コラム1


住宅購入の際に、消費税がかからないもの



住宅の取引について、建物価格や仲介手数料などには消費税がかかりますが、土地価格にはかかりません。
また、売主が不動産会社など「課税事業者」である場合には消費税がかかりますが、売主が課税事業者でない場合(個人)には、消費税はかかりません。
中古住宅の取引では、個人の売主と買手を不動産会社が仲介する場合がありますが、こうした場合は個人同士の取引になりますので、住宅価格に消費税はかかりません。



土地は非課税



中古住宅は、売主が個人の場合は非課税






コラム2


消費税率10%になるのは、契約日と引渡し日のどちらから?



住宅の消費税率は、住宅の引渡しの時期で判断されます。
ただし、注文住宅などでは契約から引渡しまでに何か月もかかる場合もあります。
そこで経過措置として、平成31年(2019年)10月1日に予定される消費税率引上げの6か月前(平成31年(2019年)3月31日)までに注文住宅などの請負契約をした場合は、引渡しが消費税率引上げ後になっても、消費税率は引上げ前の8%が適用されることになっています。
つまり、平成31年(2019年)3月31日までに請負契約するか、平成31年(2019年)9月30日までに引渡しを完了するかのどちらかならば、消費税率8%が適用されます。
なお、マンション等の分譲契約についても、注文者が壁の色又はドアの形状等について特別の注文を付することができるとされている場合には、同様の経過措置が適用されます。





2.「住宅ローン減税」とは?


住宅ローン残高の1%を所得税から10年間控除。平成33年12月までは控除限度額が拡充



住宅ローン減税は、住宅の新築・取得、リフォームなどのために住宅ローンを借りた人について、10年の間、年末のローン残高の1%が所得税から控除される制度です。平成33年(2021年)12月までは、消費税率8%または10%の適用を受けて住宅を取得等した方については、控除の対象となる借入額の上限が従来の2,000万円から4,000万円に引き上げられており、それにより所得税からの控除額の上限は10年間で400万円になっています。
また、住宅ローン減税による控除額をその年の所得税額から控除しきれない場合は、その差額分を翌年度の「住民税」から控除できます(上限額:年13.65万円)。
例えば、1年目の年末ローン残高が3,000万円の場合、所得税の控除額は30万円となりますが、その年の所得税が25万円の場合は、差額の5万円を翌年の住民税から控除することができます。


(1)控除額など


消費税率8%または10%が適用される人その他の人(※1)控除対象借入限度額4,000万円
(5,000万円 ※2)
2,000万円
(3,000万円 ※2)控除率1.0%1.0%控除期間10年10年所得税からの控除限度額400万円
(500万円 ※2)
200万円
(300万円 ※2)住民税からの控除上限額
(※3)13.65万円/年9.75万円/年




2.「住宅ローン減税」とは?


住宅ローン残高の1%を所得税から10年間控除。平成33年12月までは控除限度額が拡充



住宅ローン減税は、住宅の新築・取得、リフォームなどのために住宅ローンを借りた人について、10年の間、年末のローン残高の1%が所得税から控除される制度です。平成33年(2021年)12月までは、消費税率8%または10%の適用を受けて住宅を取得等した方については、控除の対象となる借入額の上限が従来の2,000万円から4,000万円に引き上げられており、それにより所得税からの控除額の上限は10年間で400万円になっています。
また、住宅ローン減税による控除額をその年の所得税額から控除しきれない場合は、その差額分を翌年度の「住民税」から控除できます(上限額:年13.65万円)。
例えば、1年目の年末ローン残高が3,000万円の場合、所得税の控除額は30万円となりますが、その年の所得税が25万円の場合は、差額の5万円を翌年の住民税から控除することができます。


(1)控除額など


消費税率8%または10%が適用される人その他の人(※1)控除対象借入限度額4,000万円
(5,000万円 ※2)
2,000万円
(3,000万円 ※2)控除率1.0%1.0%控除期間10年10年所得税からの控除限度額400万円
(500万円 ※2)
200万円
(300万円 ※2)住民税からの控除上限額
(※3)13.65万円/年9.75万円/年

(2)利用できる主な要件


自ら居住する住宅であること
床面積が50平方メートル以上であること
中古住宅の場合、築20年(マンションなどの場合は築25年)以下であるか、耐震性能を備えていること
借入期間や年収についても要件あり(借入金の返済期間が10年以上、年収3,000万円以下、など)


◆平成33年(2021年)12月31日までに入居した住宅が対象


住宅ローン減税の特例措置は、平成33年(2021年)12月31日までに入居する場合に限られます。




◆住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要


住宅ローン減税による控除を受けるためには、確定申告が必要です。確定申告の手続きについて、詳しくは国税庁ウェブサイトをご覧ください。






3.「すまい給付金」とは?


住宅を取得する人の収入や持分に応じて上限50万円までを給付



住宅ローン減税とともに、消費税率引上げによる負担増を緩和するために設けられているのが、「すまい給付金(※)」です。
すまい給付金は、自分が住む住宅を取得した人に対して現金が支払われる制度です。新築住宅や中古住宅(個人間売買を除く)を取得する場合に、各々の要件を満たせば住宅ローンを利用する場合も現金で取得する場合も対象となります。
※「すまい給付金」は、「消費税率及び地方消費税率の引上げとそれに伴う対応について」(平成25年10月1日閣議決定)及び「住宅取得等に係る給付措置について」(平成27年2月17日閣議決定、平成28年9月26日一部改正)を受けて、国土交通省が実施しているものです。




すまい給付金は、取得した住宅の持分をもつ人それぞれが受け取ることができます。例えば、夫と妻がそれぞれ持分割合を決めて住宅の所有者となっている場合は、夫も妻も給付金を受け取ることができます。



給付額は、「給付基礎額」に「持分割合」をかけた額になります。給付基礎額は、都道府県民税の所得割額によって決定され、収入が少ない人ほど高く設定されています。


(1)給付額


給付額=給付基礎額×持分割合


給付基礎額


消費税率8%の場合収入額の目安都道府県税の所得割額
※給付基礎額425万円以下6.89万円以下30万円425万円超475万円以下6.89万円超8.39万円以下20万円475万円超510万円以下8.39万円超9.38万円以下10万円



消費税率10%の場合収入額の目安都道府県税の所得割額
※給付基礎額450万円以下7.60万円以下50万円450万円超525万円以下7.60万円超9.79万円以下40万円525万円超600万円以下9.79万円超11.90万円以下30万円600万円超675万円以下11.90万円超14.06万円以下20万円675万円超775万円以下14.06万円超17.26万円以下10万円



(例)夫、妻、実家の父親の3人が、取得した住宅について持分がある場合


住宅取得者取得した住宅への居住の有無給付基礎額持分割合給付額夫住んでいる20万円50%10万円妻住んでいる30万円30%9万円父親住んでいない―(※)20%―(※)

※住宅取得者として持分があっても、その住宅に住んでいない場合は給付金の対象になりません。


(2)対象となる住宅


新築住宅中古住宅

自らが居住する
床面積が50平方メートル以上
工事中の検査により品質が確認された次のいずれかの住宅
住宅瑕疵担保責任保険に加入
建設住宅性能表示制度を利用


など


売主が宅地建物取引業者である
自らが居住する
床面積が50平方メートル以上
売買時などの検査により品質が確認された次のいずれかの住宅
既存住宅売買瑕疵保険に加入
既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)


など



◆給付金を受け取るには、申請が必要


すまい給付金を受けるためには、事務局に申請する必要があります。持分をもつ人ごとに専用の申請書類に必要事項を記入し、添付書類をそろえて、郵送または全国の専用窓口に申請してください。申請期限は住宅の引渡しから1年3か月以内です。
なお、住宅ローン減税の申請を行う確定申告とは別に申請が必要ですのでご注意ください。
申請書類や申請方法など、すまい給付金に関するお問い合わせや詳しい情報は下記をご利用ください。





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